Wohnungsübergabe: was ins Protokoll gehört
Zählerstände, Mängel, Schlüssel — und warum die sechs Monate nach der Rückgabe darüber entscheiden, wer für welchen Schaden zahlt.
Die Übergabe dauert zwanzig Minuten und entscheidet über Beträge, um die später monatelang gestritten wird. Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Es ist trotzdem das wichtigste Dokument des ganzen Mietverhältnisses, weil es die Beweislage festschreibt — für beide Seiten.
Warum das Einzugsprotokoll wichtiger ist als das Auszugsprotokoll
Bei der Rückgabe wird verglichen: In welchem Zustand war die Wohnung bei Übergabe, in welchem ist sie jetzt? Ohne Einzugsprotokoll gibt es keinen Vergleichsmaßstab, und dann wird über Erinnerungen gestritten.
Wer beim Einzug notiert, dass die Fensterbank im Schlafzimmer bereits einen Riss hatte, muss beim Auszug nicht beweisen, dass er ihn nicht verursacht hat. Wer es nicht notiert hat, ist in einer deutlich schlechteren Position.
Was hineingehört
Zählerstände mit Zählernummer. Der Stand allein reicht nicht — es muss erkennbar sein, von welchem Gerät er stammt. Strom, Gas, Wasser kalt und warm, gegebenenfalls Wärmemengenzähler. Ein Foto des Zählers mit sichtbarer Nummer im Protokoll erspart später jede Diskussion.
Zahl und Art der Schlüssel. Wohnungstür, Haustür, Briefkasten, Keller, Garage. Für jeden nicht zurückgegebenen Schlüssel kann der Vermieter Ersatz verlangen; bei einer Schließanlage kann das teuer werden.
Mängel, konkret beschrieben. Hier scheitern die meisten Protokolle. „Bad: Kratzer“ nützt niemandem. Brauchbar ist: „Badezimmer, Waschbecken, linke Ablage: Absplitterung der Emaille, etwa 2 cm.“ Dazu ein Foto. Eine Notiz, aus der ein Dritter ein Jahr später nicht mehr erkennen kann, was gemeint war, ist im Streitfall wertlos.
Zustand von Wänden, Böden, Fenstern, Sanitär, Küche. Raum für Raum, nicht pauschal.
Datum, Uhrzeit, Unterschriften beider Seiten. Jede Partei bekommt ein Exemplar. Wer etwas anders sieht, unterschreibt nicht blind, sondern lässt seine abweichende Auffassung eintragen.
Was die vorbehaltlose Rücknahme bedeutet
Nimmt der Vermieter die Wohnung zurück, ohne einen Mangel zu rügen, der bei der Besichtigung ohne Weiteres erkennbar war, kann er diesen Mangel später in aller Regel nicht mehr geltend machen. Das ist der Grund, warum Vermieter bei der Übergabe genau hinsehen sollten — und warum Mieter auf einer gemeinsamen Begehung bestehen sollten, statt die Schlüssel in den Briefkasten zu werfen.
Verdeckte Mängel, die bei einer normalen Besichtigung nicht auffallen, bleiben davon unberührt.
Sechs Monate, dann ist Schluss
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Frist beginnt mit dem Rückerhalt der Wohnung, nicht mit dem Vertragsende (§ 548 BGB). Wer im März auszieht, muss sich im Oktober keine Sorgen mehr um den Kratzer im Parkett machen.
Umgekehrt verjähren auch Ansprüche des Mieters — etwa auf Ersatz von Aufwendungen — in sechs Monaten nach Vertragsende.
Diese kurze Frist ist auch der Grund, warum die Kaution nicht unbegrenzt einbehalten werden kann.
Abnutzung ist kein Schaden
Der Unterschied entscheidet darüber, wer zahlt. Vertragsgemäßer Gebrauch ist mit der Miete abgegolten (§ 538 BGB). Dazu gehört, was sich durch normales Wohnen über die Jahre ergibt: abgelaufene Bodenbeläge, vergilbte Tapeten, Gebrauchsspuren an Türklinken, Dübellöcher in üblichem Umfang.
Ein Schaden liegt vor, wenn etwas über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus beschädigt wurde: der Brandfleck im Vinyl, die von einem Möbelstück eingedrückte Diele, Schimmel durch nachweislich falsches Lüften. Maßstab ist immer auch die Wohndauer — nach zwölf Jahren ist ein abgenutzter Teppich schlicht am Ende seiner Lebensdauer.
Schönheitsreparaturen: viele Klauseln halten nicht
Grundsätzlich schuldet der Vermieter die Instandhaltung, auch das Streichen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Pflicht kann per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden — aber nur unter Bedingungen, an denen viele ältere Verträge scheitern:
- Starre Fristenpläne sind unwirksam. Eine Klausel, nach der die Küche „alle drei Jahre“ gestrichen werden muss, unabhängig vom tatsächlichen Zustand, hält nicht.
- Endrenovierungsklauseln, die unabhängig vom Zustand eine Renovierung beim Auszug verlangen, sind unwirksam.
- Unrenoviert übergebene Wohnungen: Wurde die Wohnung dir unrenoviert übergeben, ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn du dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten hast. Der Bundesgerichtshof hat das 2015 entschieden und seither bestätigt.
Ist die Klausel unwirksam, gilt nicht etwa eine abgemilderte Fassung — sie fällt ersatzlos weg. Dann bleibt es bei der gesetzlichen Regelung, und der Vermieter trägt die Schönheitsreparaturen selbst. Es lohnt sich, den eigenen Mietvertrag vor dem Auszug daraufhin anzusehen.
Kurz gesagt
Mach ein Protokoll beim Einzug, nicht nur beim Auszug. Notiere Zählerstände mit Zählernummer und beschreibe Mängel so konkret, dass ein Fremder sie später wiederfindet. Bestehe auf einer gemeinsamen Begehung — was der Vermieter dabei nicht rügt, kann er später kaum noch geltend machen. Nach sechs Monaten sind seine Ansprüche verjährt. Und prüfe die Schönheitsreparaturklausel: Ein erheblicher Teil der Klauseln in älteren Verträgen ist unwirksam.