Mietvertrag: was du vor der Unterschrift prüfen solltest

Ein Mietvertrag wird meistens unter Zeitdruck unterschrieben. Man hat die Zusage bekommen, will die Wohnung nicht verlieren und überfliegt die letzten Seiten. Dabei stehen dort die Regelungen, die später im Alltag Geld kosten. Ein paar Punkte lohnen zehn Minuten Aufmerksamkeit.

Wohnfläche und Ausstattung

Die im Vertrag genannte Quadratmeterzahl ist Grundlage für die Miete, für die Nebenkostenabrechnung und für spätere Mieterhöhungen. Weicht die tatsächliche Fläche erheblich ab, hat das Folgen — der Bundesgerichtshof stellt bei der Miethöhe auf die tatsächliche Fläche ab.

Prüfe außerdem, ob mitvermietete Nebenräume ausdrücklich genannt sind: Keller, Dachboden, Stellplatz, Garten. Was nicht im Vertrag steht, gehört im Zweifel nicht dazu.

Befristung braucht einen Grund

Ein Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen der gesetzlichen Gründe nennt (§ 575 BGB): Er will die Räume nach Ablauf selbst nutzen oder Angehörigen überlassen, er will sie beseitigen oder wesentlich verändern, oder er will sie an einen Dienstverpflichteten vermieten.

Fehlt die Angabe oder trifft der Grund nicht zu, gilt der Vertrag als unbefristet. Eine Befristung „weil wir uns das offenhalten wollen“ ist kein zulässiger Grund.

Kündigungsfristen

Für dich als Mieter gilt: drei Monate, immer. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats.

Für den Vermieter verlängert sich die Frist mit der Dauer des Mietverhältnisses — nach fünf Jahren auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate (§ 573c BGB). Eine Klausel, die auch dem Mieter längere Fristen auferlegt, ist unwirksam.

Kündigungen bedürfen der Schriftform. Eine E-Mail oder eine Nachricht im Messenger genügt nicht — es braucht ein unterschriebenes Papier.

Kleinreparaturklausel

Eine Klausel, nach der du kleinere Reparaturen selbst zahlst, ist zulässig, aber nur in engen Grenzen:

• Sie darf sich nur auf Gegenstände beziehen, die deinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind — Wasserhähne, Lichtschalter, Fenstergriffe, Rollladengurte. Nicht die Leitung in der Wand.
• Sie braucht eine Obergrenze je Reparatur in angemessener Höhe.
• Sie braucht zusätzlich eine Jahresobergrenze, meist als Anteil der Jahresmiete.

Fehlt eine der Grenzen, ist die ganze Klausel unwirksam — nicht etwa auf ein zulässiges Maß reduziert. Wichtig ist außerdem: Du schuldest höchstens die Kosten bis zur Grenze, nicht die Beauftragung selbst. Kostet die Reparatur mehr als der Höchstbetrag, zahlt der Vermieter alles, nicht nur den überschießenden Teil.

Schönheitsreparaturen

Ob du streichen musst, entscheidet sich an der Klausel. Starre Fristenpläne und Endrenovierungsklauseln sind unwirksam. Wurde die Wohnung dir unrenoviert übergeben, ist die Abwälzung ohne angemessenen Ausgleich ebenfalls unwirksam.

Praktisch heißt das: Halte im Übergabeprotokoll fest, in welchem Zustand die Wohnung war. Diese Notiz entscheidet Jahre später darüber, ob du beim Auszug streichen musst.

Haustiere

Ein pauschales Verbot aller Tierhaltung in Formularverträgen ist unwirksam. Kleintiere in üblichem Umfang — Hamster, Ziervögel, Fische — darfst du ohnehin halten, dafür braucht es keine Erlaubnis.

Bei Hunden und Katzen kommt es auf den Einzelfall an. Der Vermieter darf die Haltung von seiner Zustimmung abhängig machen, muss aber eine Abwägung treffen und darf sie nicht willkürlich verweigern. Wer sicher gehen will, lässt sich die Erlaubnis vor dem Einzug schriftlich geben.

Untervermietung

Für die Untervermietung eines Teils der Wohnung hast du einen gesetzlichen Anspruch, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht — etwa ein längerer Auslandsaufenthalt oder eine veränderte finanzielle Lage (§ 553 BGB). Der Vermieter kann die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern, etwa bei drohender Überbelegung.

Die Erlaubnis musst du dennoch einholen. Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die Kündigung. Für die vollständige Überlassung der Wohnung an Dritte gilt der Anspruch nicht.

Weitere Punkte, die sich lohnen

Mietbeginn und Übergabetermin sollten ausdrücklich genannt sein, nicht nur der Monat.

Zahlungsweise und Fälligkeit: Die Miete ist spätestens am dritten Werktag des Monats zu zahlen.

Betriebskostenvorauszahlung: Prüfe, ob die angesetzte Höhe realistisch ist. Eine auffällig niedrige Vorauszahlung macht die Wohnung im Inserat günstig und führt zu einer Nachzahlung.

Mietpreisbremse: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Es gibt Ausnahmen, etwa für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen; auf eine Ausnahme muss der Vermieter dich vor Vertragsschluss hinweisen.

Kurz gesagt

Prüfe Fläche und mitvermietete Nebenräume, den Grund einer Befristung und die Kündigungsfristen. Sieh dir die Kleinreparaturklausel auf beide Obergrenzen an und die Schönheitsreparaturklausel auf starre Fristen. Lass dir die Erlaubnis für Haustiere schriftlich geben. Und rechne nach, ob die Betriebskostenvorauszahlung realistisch ist — daran hängt, was die Wohnung tatsächlich kostet.