Mieterhöhung prüfen: Fristen, Grenzen, Formfehler
Wartefrist, Kappungsgrenze und Begründung — woran Erhöhungsverlangen in der Praxis scheitern und welche Frist du selbst einhalten musst.
Ein Schreiben zur Mieterhöhung ist kein Bescheid, dem man sich zu fügen hätte. Es ist ein Angebot: Der Vermieter verlangt deine Zustimmung. Ob er sie beanspruchen kann, hängt an einer Reihe von Voraussetzungen, und an mindestens einer davon scheitern erstaunlich viele Schreiben.
Der Regelfall: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Der häufigste Weg ist § 558 BGB — die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Dafür müssen mehrere Bedingungen zugleich erfüllt sein.
Wartefrist. Die Miete muss seit fünfzehn Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden — die neue Miete wird dann drei Monate später fällig, daher die fünfzehn Monate.
Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze bei 15 Prozent; welche Gemeinden dazugehören, bestimmen die Länder per Rechtsverordnung (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Grenze gilt unabhängig davon, wie weit die ortsübliche Vergleichsmiete darüber liegt.
Die Vergleichsmiete als Obergrenze. Über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus geht auf diesem Weg nichts, auch wenn die Kappungsgrenze noch Luft ließe.
Wie begründet werden muss
Das Verlangen muss begründet sein, und zwar mit einem der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Mittel:
- einem Mietspiegel
- einer Auskunft aus einer Mietdatenbank
- dem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
- mindestens drei Vergleichswohnungen
Bei Vergleichswohnungen reicht es nicht, drei Adressen zu nennen. Die Wohnungen müssen so bezeichnet sein, dass du sie identifizieren und die Angaben nachprüfen kannst — Straße, Hausnummer, Lage im Haus, Größe und die jeweilige Miete.
Existiert ein qualifizierter Mietspiegel und begründet der Vermieter mit einem anderen Mittel, muss er die Werte des qualifizierten Mietspiegels trotzdem mitteilen (§ 558a Abs. 3 BGB).
Die Formfehler, an denen es scheitert
Das Erhöhungsverlangen bedarf der Textform. Eine E-Mail genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich.
Häufige Fehler in der Praxis:
- Falscher Absender oder falscher Adressat. Sind mehrere Personen Vermieter, muss das Verlangen von allen ausgehen. Sind mehrere Personen Mieter, muss es an alle gerichtet sein. Ein Schreiben nur an einen von zwei Mietern ist unwirksam.
- Betriebskosten in die Rechnung einbezogen. Verglichen wird die Nettokaltmiete. Wer die Warmmiete zugrunde legt, rechnet falsch.
- Fläche zu groß angesetzt. Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche. Weicht sie von der im Vertrag genannten ab, gilt die tatsächliche.
- Mietspiegelfeld nicht nachvollziehbar. Aus der Begründung muss hervorgehen, in welche Kategorie die Wohnung eingeordnet wurde und warum.
Ein formell fehlerhaftes Verlangen löst keine Zustimmungspflicht aus. Der Vermieter kann es neu und korrekt stellen — die Fristen laufen dann von Neuem.
Deine Frist
Du hast Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens (§ 558b Abs. 1 BGB). Geht es dir im März zu, musst du dich bis Ende Mai entscheiden; die erhöhte Miete gilt dann ab Juni.
Stimmst du nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Tut er das nicht, bleibt es bei der bisherigen Miete.
Zustimmung kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen: Wer den erhöhten Betrag zweimal vorbehaltlos überweist, hat der Erhöhung in der Regel zugestimmt. Wer prüfen will, sollte also zunächst die alte Miete weiterzahlen und dem Verlangen ausdrücklich widersprechen.
Das Sonderkündigungsrecht
Wenn du die Erhöhung nicht mittragen willst, kannst du das Mietverhältnis außerordentlich kündigen — bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang, zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 BGB). In diesem Fall tritt die Erhöhung nicht ein; bis zum Auszug zahlst du die alte Miete.
Andere Wege der Erhöhung
Nicht jede Mieterhöhung folgt diesen Regeln.
Staffelmiete (§ 557a BGB): Die Steigerungen stehen bereits im Vertrag, mit Betrag und Zeitpunkt. Es braucht keine Zustimmung, und Kappungsgrenze wie Vergleichsmiete spielen keine Rolle. Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen.
Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Auch hier keine Zustimmung, die Änderung wird in Textform mitgeteilt und ist rechnerisch nachvollziehbar.
Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): Nach einer Modernisierung dürfen jährlich acht Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Miete umgelegt werden. Instandhaltungsanteile müssen herausgerechnet werden. Die Erhöhung ist gedeckelt: innerhalb von sechs Jahren höchstens drei Euro je Quadratmeter, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter höchstens zwei Euro.
Kurz gesagt
Prüfe zuerst die Fristen — fünfzehn Monate unveränderte Miete, ein Jahr seit der letzten Erhöhung. Dann die Kappungsgrenze von 20 beziehungsweise 15 Prozent in drei Jahren. Dann die Begründung: Mietspiegel, Gutachten oder drei nachprüfbare Vergleichswohnungen. Du hast bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit, und wer zweimal vorbehaltlos den höheren Betrag zahlt, hat zugestimmt.