Mietkaution: Höhe, Anlage und Rückzahlung
Drei Nettokaltmieten, drei Raten, getrenntes Konto — und die Frage, wie lange der Vermieter das Geld nach dem Auszug behalten darf.
Die Kaution ist der Betrag, um den am Ende eines Mietverhältnisses am häufigsten gestritten wird. Das liegt selten am Gesetz, das die Sache recht klar regelt, sondern daran, dass beide Seiten unterschiedliche Vorstellungen davon haben, was „angemessene Prüfzeit“ bedeutet.
Die Höchstgrenze
Mehr als drei Nettokaltmieten darf eine Kaution nicht betragen. Das steht in § 551 Abs. 1 BGB und ist nicht verhandelbar — eine Vereinbarung über eine höhere Kaution ist insoweit unwirksam, und den überschießenden Teil kannst du zurückfordern.
Entscheidend ist das Wort netto: Maßgeblich ist die Miete ohne Betriebskostenvorauszahlung. Bei einer Wohnung für 700 Euro kalt plus 200 Euro Nebenkosten liegt die Grenze also bei 2 100 Euro, nicht bei 2 700.
Du darfst in Raten zahlen
Viele Mieter wissen das nicht, und viele Vermieter erwähnen es nicht: Du hast einen gesetzlichen Anspruch darauf, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den beiden folgenden Mietzahlungen (§ 551 Abs. 2 BGB).
Eine Klausel im Mietvertrag, die die volle Summe vor Schlüsselübergabe verlangt, ist unwirksam. Du kannst dich also auf die Raten berufen, auch wenn du etwas anderes unterschrieben hast — von der gesetzlichen Regelung darf nicht zu deinem Nachteil abgewichen werden.
Getrennt anlegen, verzinsen, herausgeben
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Erträge stehen dir zu und erhöhen die Sicherheit.
Der eigentliche Zweck dieser Vorschrift sind nicht die Zinsen, die in den letzten Jahren ohnehin überschaubar waren. Es geht um Insolvenzschutz: Getrennt angelegtes Geld fällt nicht in die Insolvenzmasse des Vermieters. Legt er die Kaution stattdessen auf sein Geschäftskonto, verlierst du diesen Schutz — und darfst die Mietzahlung in Höhe der Kaution zurückbehalten, bis er nachweislich korrekt anlegt.
Was am Ende einbehalten werden darf
Nach dem Auszug darf der Vermieter mit fälligen Forderungen aufrechnen: rückständige Miete, nachweisbare Schäden über die normale Abnutzung hinaus, eine offene Nebenkostennachzahlung.
Nicht einbehalten darf er für Abnutzung, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden ist. Abgelaufener Teppich nach acht Jahren, Dübellöcher in üblichem Umfang, matte Stellen im Parkett — das ist mit der Miete bezahlt (§ 538 BGB).
Die Frist, die im Gesetz nicht steht
Für die Rückzahlung nennt das Gesetz keinen Termin. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter eine angemessene Prüffrist zu; in der Praxis werden je nach Fall drei bis sechs Monate als vertretbar angesehen. Was angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab — bei einem Mietverhältnis ohne Auffälligkeiten ist die Frist eher am unteren Rand.
Ein Sonderfall ist die laufende Betriebskostenabrechnung. Endet dein Mietverhältnis im Mai, steht die Abrechnung für das laufende Jahr erst im Folgejahr fest. Der Vermieter darf dafür einen angemessenen Teilbetrag zurückbehalten — angemessen heißt: in der Größenordnung einer zu erwartenden Nachzahlung, nicht die gesamte Kaution.
Für Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Wohnung gilt eine kurze Verjährung: sechs Monate ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält (§ 548 BGB). Wer nach acht Monaten mit einem Kratzer im Laminat kommt, kommt zu spät.
Bürgschaft und Kautionsversicherung
Statt Bargeld akzeptieren manche Vermieter eine Bürgschaft — häufig von Eltern, manchmal von der Bank. Rechtlich ist das eine Sicherheit wie jede andere und zählt auf die Drei-Monats-Grenze an.
Kautionsversicherungen werben damit, dass kein Geld gebunden wird. Der Punkt, den man verstanden haben sollte: Die Versicherung ist keine Absicherung für dich, sondern für den Vermieter. Sie zahlt an ihn — und holt sich den Betrag anschließend bei dir. Du zahlst also laufend Beiträge, die niemals zurückkommen, und haftest im Schadensfall trotzdem in voller Höhe. Für wen die Liquidität am Umzugstag knapp ist, kann das der richtige Weg sein. Ein Ersatz für die Kaution ist es nicht.
Wenn die Kaution nicht gezahlt wird
Für Vermieter ist umgekehrt relevant: Gerät der Mieter mit der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug, besteht ein Recht zur fristlosen Kündigung (§ 569 Abs. 2a BGB). Diese Möglichkeit besteht ausdrücklich neben den übrigen Kündigungsgründen.
Kurz gesagt
Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten. Der Vermieter muss das Geld getrennt anlegen und verzinsen — sonst darfst du Miete zurückbehalten. Nach dem Auszug bekommst du die Kaution nach einer angemessenen Prüfzeit zurück, abzüglich berechtigter Forderungen; für die laufende Nebenkostenabrechnung darf ein Teilbetrag stehen bleiben. Schäden muss der Vermieter innerhalb von sechs Monaten geltend machen.