Energieausweis: die Pflichtangaben im Inserat
Fünf Angaben müssen in jede Anzeige, wenn ein Ausweis vorliegt. Was Verbrauchs- und Bedarfsausweis unterscheidet und wann ein Bußgeld droht.
Wer eine Wohnung inseriert, kommt am Energieausweis nicht vorbei. Die Pflicht trifft nicht nur Makler und Wohnungsgesellschaften, sondern jeden privaten Vermieter, der eine kommerzielle Anzeige schaltet — und dazu zählt ein Inserat auf einem Wohnungsportal.
Die fünf Angaben
Liegt ein Energieausweis vor, müssen nach § 87 GEG fünf Angaben in die Anzeige. Bei Wohngebäuden sind das:
- Art des Ausweises — Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis.
- Der Endenergiewert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, also der Endenergiebedarf beim Bedarfsausweis oder der Endenergieverbrauch beim Verbrauchsausweis.
- Der wesentliche Energieträger für die Heizung — Gas, Fernwärme, Öl, Wärmepumpe, Pellets.
- Das im Ausweis genannte Baujahr des Gebäudes.
- Die Energieeffizienzklasse von A+ bis H.
Alle fünf Angaben stehen im Ausweis selbst. Man muss also nichts berechnen, sondern nur richtig abschreiben. Der häufigste Fehler in der Praxis: Es wird der Primärenergiebedarf statt des Endenergiewerts angegeben. Beide Zahlen stehen im Ausweis nebeneinander, gefordert ist der Endenergiewert.
Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld geahndet werden. Wichtiger als der Bußgeldrahmen ist in der Praxis, dass unvollständige Anzeigen abgemahnt werden können.
Wann du keinen brauchst
Die Pflicht zu den Angaben in der Anzeige setzt voraus, dass ein Ausweis vorliegt oder vorliegen muss. Kein Energieausweis ist erforderlich für:
- Baudenkmäler. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, entfällt die Pflicht.
- Kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche.
Bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus wird der Ausweis immer für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Als Eigentümer einer Eigentumswohnung bekommst du ihn also über die Hausverwaltung.
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis
Der Verbrauchsausweis stützt sich auf die tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Er ist günstiger und schneller zu bekommen — sagt aber mehr über das Heizverhalten der bisherigen Bewohner aus als über das Gebäude. Ein sparsamer Vormieter lässt ein schlecht gedämmtes Haus gut aussehen.
Der Bedarfsausweis wird aus der Bausubstanz berechnet: Dämmung, Fenster, Anlagentechnik. Er ist aufwendiger und teurer, dafür unabhängig vom Nutzerverhalten und für Interessenten aussagekräftiger.
Frei wählen darfst du nicht immer. Ein Bedarfsausweis ist vorgeschrieben für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde — es sei denn, das Gebäude wurde inzwischen mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht. Für alle übrigen Bestandsgebäude besteht Wahlfreiheit.
Ausstellen dürfen Energieausweise nur bestimmte Berechtigte, etwa Architekten, Bauingenieure oder entsprechend fortgebildete Handwerksmeister. Angebote für 30 Euro aus dem Netz, bei denen niemand das Gebäude gesehen hat, sind mit Vorsicht zu behandeln.
Gültigkeit und Vorlagepflicht
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Danach braucht es einen neuen, wenn wieder vermietet oder verkauft wird. Für den laufenden Mietvertrag ändert der Ablauf nichts.
Über die Anzeige hinaus bestehen zwei weitere Pflichten:
- Bei der Besichtigung musst du den Ausweis unaufgefordert vorlegen. Kommt es nicht zu einer Besichtigung, ist er unverzüglich nach Aufforderung vorzulegen.
- Spätestens bei Vertragsschluss ist der Ausweis oder eine Kopie an den Mieter zu übergeben (§ 80 GEG).
Beides wird häufig vergessen. Die Vorlage bei der Besichtigung setzt keine Nachfrage voraus — du musst von dir aus damit kommen.
Was die Angaben für die Vermietung bedeuten
Praktisch ist der Energieausweis inzwischen ein Preisfaktor. Interessenten rechnen die Kilowattstunden in Euro um, und bei einem Altbau mit 250 kWh pro Quadratmeter und Jahr sind das bei 80 Quadratmetern schnell mehrere Hundert Euro Heizkosten im Monat.
Es hilft deshalb, den Wert nicht kommentarlos stehen zu lassen. Wenn die Fenster vor zwei Jahren getauscht wurden oder eine neue Heizung eingebaut ist, gehört das in die Beschreibung — der Ausweis von 2019 bildet das noch nicht ab.
Kurz gesagt
Liegt ein Energieausweis vor, gehören fünf Angaben in jedes Inserat: Art, Endenergiewert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Alle stehen im Ausweis; verwechsle Endenergie nicht mit Primärenergie. Bei Gebäuden bis vier Wohnungen mit Bauantrag vor November 1977 ist meist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Der Ausweis gilt zehn Jahre, muss bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und spätestens bei Vertragsschluss übergeben werden.